La vente d’une propriété L’immobilier se déroule généralement en trois étapes principales permettant valider progressivement toutes les obligations administratives et financiers. Mais quels sont les types de contrats liés à chacun de ces des étapes ? Quels sont les niveaux d’engagements de l’acheteur et vendeur ? Quels sont les points de vigilance à retenir ? Nous vous apportons quelques éléments de réponse.
Plan de l'article
Les trois grands étapes de la vente immobilière
L’ offre d’achat, première fois de vente
L’ offre d’achat ou l’offre de prix est très souvent première étape d’une vente immobilière : un candidat pour le manifeste d’achat sa volonté par la formulation d’une offre.
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À ce stade, ce n’est donc que l’acheteur qui s’engage sur le prix auquel il est disposé à acheter la propriété dans un délai déterminé. C’est pour lui une façon de « réserver » la propriété dans des conditions qu’il corrige.
Cette offre écrite doit répondre à deux critères principaux : il doit contenir un prix et une période de validité à la fin dont l’offre n’est plus valable. Le vendeur, quant à lui, est gratuit accepter, refuser ou faire une contre-offre.
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Généralement, un promoteur immobilier vous fera une offre d’ validité de 15 jours à 2 mois maximum.
Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est théoriquement considéré comme étant conclu.
Cependant, l’engagement du vendeur qui a signé une offre L’achat dépend de l’exactitude des termes de l’offre. En effet, si les termes liés en particulier aux conditions de suspension de vente sont rédigées dans un très résumé, la jurisprudence tend à protéger le vendeur.
Sachez qu’une offre d’achat peut prévoir que parties ne sera définitivement commis qu’à la signature de la promesse de vente.
Pour signer une offre d’achat, il n’est pas nécessaire de aller chez le notaire. Vous pouvez, bien sûr, demander conseil à votre notaire, mais son rôle est de ne pas mener des négociations pour vous.
La promesse de vendre
Au cours de cette étape, c’est le vendeur qui accepte de vendre sa propriété sur une période de temps déterminée. Comme dans le contrat de vente, le promesse de vendre a moins de contrainte pour l’acheteur potentiel, qui peut décider ou non de renoncer à son option d’achat après la période de validité.
Notez une différence entre les ventes effectuées par un agent immobilier à un particulier et la vente à un promoteur immobilier. Dans le premier cas, vous signez un contrat de vente qui engage les parties sur le prix et les conditions de vente d’un bien existant.
Dans le second cas, vous signez une promesse de vendre qui est sur la base du prix et des conditions de réalisation d’un projet immobilier dans un délai déterminé. C’est une nuance de taille !
La promesse de vendre est un acte notarié signé à votre notaire. Dans le cadre d’un projet de vente à un promoteur immobilier, il est habituellement le notaire de l’acheteur qui propose un projet de contrat selon ses termes. Vous devez alors être vigilant parce que les termes de la promesse de les ventes sont essentielles !
Votre notaire participe ainsi à vos côtés à la rédaction de promet et vous met des points d’alerte sur les conditions proposées. Une fois encore une fois, son rôle n’est pas de négocier pour vous les conditions et conditions de vente.
L’ acte authentique de vente
Toutes les conditions suspensives indiquées dans la promesses de vente ont été levées, votre projet de vente se réalise !
Lors de la signature de l’acte authentique au bureau du notaire, vous percevez le montant de la vente par virement bancaire.
Si la succession de ces trois étapes représente le processus classique d’une vente immobilière, la première, l’offre d’acheter, est-ce vraiment indispensable ?
Devrions-nous signer un offre d’achat avant une promesse ou un contrat de vente ?
L’ offre d’achat n’est pas un passage nécessaire pour régulariser une vente immobilière. Dans le cadre d’une vente effectuée par un agent immobilier, elle est formalisé de plus en plus souvent par un simple e-mail de l’acheteur formulant les termes de son offre.
Dans le
cadre de la vente à un promoteur immobilier, cette étape s’avère nécessaire. Si les promoteurs immobiliers insistent pour vous faire signer une promesse de vendre directement, être vigilant, l’objectif est de vous engager autant que possible et rapidement possible. Mais alors ce qui est pour une offre d’achat ?
Pour avancer pacifiquement dans les négociations, vous avez intérêt à régulariser les intentions réciproques dans le cadre d’une première accord sous la forme d’une offre d’achat. Il permet un premier engagement parties avec une période de validité afin de prendre le temps de négocier les termes de la promesse.
Un projet immobilier est considéré comme plus sereinement pour propriétaire et opérateur immobilier si partagé en amont avec la ville. Pas besoin de perdre du temps à s’engager dans une promesse de vendre si la ville ne veut pas que le projet immobilier proposé. L’offre d’achat permet aux parties de retrouver rapidement leur liberté si la ville refuse le projet.
Les points de vigilance avant de signer un contrat de vente immobilière
Délais contractuels sécurisés
La durée de validité du contrat est un point essentiel. Pour une offre d’achat, les parties peuvent s’engager plus de quelques semaines à quelques mois.
Pour une promesse de vendre à un promoteur immobilier, les périodes de validité habituelles sont de 12 à 18 mois ou le délai pour obtenir un permis de construire signifié avec tout recours.
Définir un dépôt de garantie sur promesse de vente
La promesse de vente s’accompagne du paiement par l’acheteur d’une compensation en capital (ou d’un dépôt de garantie dans le cas d’un contrat de vente). Ceci est compris entre 5 et 10 % du prix de vente dû au vendeur si l’acheteur se consacre à ses engagements d’achat avant la fin de la promesse de vente. Cette somme sera facturé au prix lors de la signature de l’acte de vente authentique.
La loi impose un dépôt de garantie pour toute promesse de vente pour une durée de validité plus longue à partir de 17 mois. Rien ne vous empêche de négocier cette clause pour une période plus courte !
Veiller à ce que les conditions suspensives soient acceptables
Limiter les portes de sortie du promoteur immobilier tout accepter les conditions suspensives nécessaires à la sécurité de l’opération. Les conditions suspensives habituelles sont les suivantes :
- Géotechnique (qualité des sols),
- Pollution et enlèvement de l’amiante,
- Archéologie et servitudes.
Obtention d’autorisations administratives (permis de construire),
Cherchez à obtenir de meilleurs rendements
De meilleurs rendements sont des clauses de la promettre de vendre qui vous permettent d’augmenter le prix de vente si le développeur construit plus de m² ou vend son fonctionnement mieux que prévu. Sur un transaction présentant peu de risque commercial, l’immobilier opérateur peut acceptez de vous intéresser dans cette logique gagnant-gagnant !
Afin de garantir les conditions générales de votre vente, nous sommes à vos côtés dès les premières étapes et nous assurons que nous conservons le contrôle de la négociation avec le promoteur immobilier. Vous pouvez immédiatement estimer la valeur de votre propriété en ligne !
Pour en savoir plus sur le support City&You à toutes les étapes de votre projet de vente, contactez-nous !
Pour approfondir : http://www.cheuvreux-notaires.fr/infos-juridiques/fiches-pratiques/droit-immobilier/nju_20141015_tableau_promesse-de-vente-unilaterale-synallagmatique.pdf
