Comment calculer la mensualité d’un crédit immobilier ?

Revenons aux bases et essayons de comprendre ensemble comment fonctionne un crédit immobilier : Comment calculer le paiement mensuel ? Comment les intérêts sont-ils calculés ? Est-il vrai qu’au début du crédit immobilier, nous remboursons seulement les intérêts ? …

Simulateur de crédit immobilier : Calculez le paiement mensuel, la durée ou votre capacité d’emprunter des biens immobiliers

Pour ceux qui n’auraient pas le courage de se plonger dans les calculs, je viens de faire la mise à jour d’un simulateur qui vous permettra :

A lire aussi : Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

— Calculer le paiement mensuel de votre crédit immobilier

— Déterminer la durée sur laquelle vous devez emprunter en tenant compte du paiement mensuel que vous souhaitez allouer dans le remboursement mensuel du crédit

A lire également : Quel salaire pour emprunter 300 000 euros ?

— Ou votre capacité d’emprunt en fonction de la durée et du montant du paiement mensuel.

Comment calculer le paiement mensuel d’un crédit immobilier amortissable ?

Le paiement mensuel d’un crédit immobilier est constant pendant toute la durée du financement. Ce paiement mensuel se compose du :

— montant des intérêts dus, dont le montant dépend du capital restant à rembourser ;

— capital remboursé.

La formule est la suivante : m : mensuelle, K : capital emprunté : taux annuel proportionnel : nombre d’acomptes mensuels

Au fur et à mesure que le capital est remboursé, le montant des intérêts diminue. Mais attention, il est totalement faux de dire que nous remboursons tous les intérêts au début du crédit immobilier.

Comme nous l’expliquons dans un autre article intitulé « Crédit immobilier : NON, les intérêts ne sont pas remboursés au début du crédit », le montant des intérêts payés par l’emprunteur dépend naturellement du montant de la dette restant à rembourser.

— Quelle que soit la durée restant à rembourser, le montant des intérêts est identique dans un acompte mensuel ?

Par exemple, pour un capital restant à rembourser sur votre crédit immobilier de 100.000€ à 3% (qu’il s’agisse du premier versement mensuel ou du 15ème, le raisonnement du calcul du montant des intérêts est identique), il y aura 3000€ (100.000* 3%) d’intérêts à rembourser à la banque indépendamment de la durée du crédit immobilier. Le montant des intérêts est déterminé sur la base du capital restant à rembourser.

Étant donné que les paiements mensuels sont constants sur la durée du crédit et que le montant des intérêts est automatique et en fonction du capital restant à rembourser, la différence entre «le paiement mensuel constant » et le « montant des intérêts » sera constitutive du montant du capital remboursé.

En réduisant le paiement mensuel du crédit immobilier, compte tenu du montant des intérêts fixes, c’est le montant du capital remboursé dans chaque paiement mensuel que est réduit.

Regardons ce tableau d’amortissement de base ensemble pour comprendre :

— La colonne « rente » sera calculée selon la formule savante présentée ci-dessus.

— La colonne dans laquelle les intérêts sont déterminés selon la formule suivante : taux d’intérêt 3% * capital restant à rembourser n-1. 1956,65 = 65221.56* 3%.

— La colonne dont le capital sera déterminé par différence entre la colonne « rente » et la colonne « dont intérêt ».

— La colonne « rente » sera calculée selon la formule savante présentée ci-dessus.

— La colonne du capital restant à rembourser sera calculée par différence entre le « capital initial » et le « dont capital ».

Question : Devrions-nous conserver un crédit de 100 000€ sur 15 ans à 3% lorsque vous avez une économie de 100.000€ payé 3% ?

Imaginez la situation suivante (et oublions toutes les autres considérations économiques ou fiscales) : Monsieur possède un crédit de 100.000€ au taux de 3% sur 15 ans. Il possède également une épargne payée 3% net des frais et taxes. Question : Que faire ? conserver le crédit pour capitaliser sur l’épargne ou faire un remboursement anticipé du crédit immobilier en utilisant l’épargne ?

Pour répondre, il vaut la peine de comparer les flux des deux situations.

1- Gardez le crédit de 100.000€ sur 15 ans à 3%, il est de rembourser 691€ par mois pour les 15 ans. A la fin des 15 ans, vous aurez payé 124 380€ dont 24380€ d’intérêts. Garder le crédit signifie également conserver l’épargne et être en mesure de capitaliser à un taux net de 3%.

Dans 15 ans, les économies totales s’élèveront à 155796€. Ainsi, à la fin de cette première simulation, le cash de l’épargnant sera de -691€/mois pendant 15 ans et il aura un capital de 155796€ à la fin de cette première simulation.

2 — Rembourser le crédit immobilier à l’avance (oublier les frais de paiement anticipé pour la simulation) signifie « perdre » 100 000€ d’épargne mais « gagner » 691€ par mois pendant 15 ans. Ce flux de trésorerie positif peut être économisé dans les mêmes conditions à 3% net des coûts (je sais que nous sommes dans un monde parfait).

Au terme de 15 ans, le capital acquis par capitalisation de 691€ par mois sera de 155796€ Et oui, à la fin, l’enrichissement est le même et vous venez à comprendre le concept de levier du crédit immobilier.

Pourquoi utiliser un simulateur en ligne pour son crédit ? 

Plusieurs raisons peuvent vous amener à utiliser un simulateur en ligne. Néanmoins, la raison principale est pour s’assurer de la viabilité de votre projet. En effet, il ne sert à rien de visiter des biens qui se trouvent être en dehors de votre budget. Cela n’est source que de déception et de perte de temps, pour vous et pour le vendeur également. En faisant une simulation de crédit en ligne, vous connaitrez :

• votre taux d’endettement
• la somme que vous pouvez emprunter
• la durée de l’emprunt
• les mensualités du crédit

En ce qui concerne le taux d’endettement, vous devez savoir qu’il a été revu à la hausse en 2021. Désormais, il est de 35 % au lieu de 33 %. 

L’autre avantage de faire une simulation en ligne est le gain de temps que vous procure cette démarche. En effet, vous allez obtenir une première estimation en l’espace de quelques minutes seulement. Vous n’avez donc plus besoin de prendre rendez-vous avec plusieurs banques, juste pour savoir si vous pouvez envisager votre projet d’achat immobilier. Aussi, procédez au calcul sur ce site si vous désirez savoir ce qu’il en est, en fonction de votre situation personnelle. 

Maintenant, un simulateur en ligne ne fait pas tout. En effet, la réponse reçue ne reste qu’une estimation. Vous aurez donc besoin de prendre contact avec des organismes bancaires, par la suite, afin d’affiner les chiffres. Cela parait logique, mais un simulateur ne peut pas prendre en compte l’ensemble de paramètres personnels. Par exemple, il vous sera demandé de notifier votre apport personnel. Sachez que si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, la somme que vous allez recevoir avec ce crédit octroyé par l’État est considéré comme apport personnel. Il peut être difficile de l’inclure avec un simulateur.