Lors du démarrage de leur entreprise, il est nécessaire de déterminer le statut des nouveaux locataires en mobilier meublé : celui d’un locataire en meublé professionnel (LMP) ou celui d’un locataire en meublé non professionnel (LMNP).
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Plan de l'article
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Vous serez uneLocation en Meublé Non-Professionnel si les recettes annuelles retirées de l’activité locative fournies par tous les membres de votre ménage fiscal restent ≤ 23 000€ ET/OR ≤ autres revenus provenant d’activités.
Le statut de locataire non professionnel meublé est le statut le plus répandu et le plus simple. Ce dernier permet d’exploiter ses biens en bénéficiant d’un régime souple et favorable . En effet, le LMNP pourra profiter des avantages fiscaux spécifiques aux locations meublées, tout en maintenant une certaine simplicité procédures.
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Location meublée professionnelle (LMP) et ses conditions d’accès
Vous aurez le statut de locataire professionnel meublé, si vous remplissez les deux conditions suivantes :
- Le revenu annuel retiré de l’activité locative fournie par tous les membres de votre maison fiscale doit être supérieur à 23 000€ (frais de loyer compris)
- Le revenu de location meublé doit dépasser les autres revenus professionnels provenant de votre maison fiscale
Toute personne qui ne remplit pas ces conditions se verra refuser le statut de locataire en mobilier professionnel meublé.
Attention : Auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire que l’un des membres de la maison fiscale soit inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que locataire de mobilier professionnel meublé. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 8 février 2018, a censuré cette condition d’enregistrement au SCN. Seuls les besoins en revenus doivent maintenant être satisfaits dans afin de pouvoir bénéficier du statut LMP. En conséquence, les personnes qui remplissent ces 2 conditions deviennent PMT. Ceux qui souhaitent demeurer LMNP doivent s’assurer qu’ils maintiennent un revenu d’entreprise supérieur à ceux provenant de la location meublée ou s’assurer que leurs revenus locatifs meublés restent inférieurs à 23 000€.
Plus d’informations sur notre article : Statut LMP : L’inscription au RCS n’est plus nécessaire
Si le revenu de votre activité de location meublée est inférieur à 23 000€ par an ou qu’ils ne dépassent pas vos autres revenus d’activité, vous resterez LMNP.
Exemples :
- 20.000 € de revenus locatifs meublés : Vous êtes LMNP
- 24.000 € de revenu locatif meublé et 30.000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP
- 24 000€ de revenus locatifs meublés et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP
Pour les non-résidents, le revenu provenant de la location meublée doit être comparé avec d’autres revenus d’activité imposables en France conformément à la législation fiscale française et aux conventions fiscales internationales.
Caractéristiques de la location meublée professionnelle
Le LMP peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur les plus-values si l’activité a été exercée depuis plus de 5 ansetsi le produit du bien vendu est inférieur à12 000€aucours desdeux années précédant la vente.
Si les recettes provenant de la location du bien sont inférieures à 90 000€ dans les deux années précédant le transfert du bien, l’ exonération est totale .
Si ce revenu est compris entre 90 000 et 1 2 6 000euros, l’ exonération sera partielle .
Le déficit résultant de votre entreprise de location est attribuable à votre revenu global. Contrairement aux non-professionnels location meublée, le déficit de votre activité de location meublée professionnelle sera donc directement imputé à vos autres revenus.
Il est théoriquement possible de retirer vos actifs de votre base IFI en les enregistrant dans les actifs du bilan, ce qui évite ainsi toute imposition des IFI.
Toutefois, pour être exonéré des IFI, les revenus générés par l’activité (et non les revenus) doivent être positifs et supérieurs aux autres revenus de la maison fiscale. C’est difficile lors de la location meublée et que nous voulons minimiser ses bénéfices, afin de payer le moins d’impôt possible. De plus, même si les conditions relatives au bénéfice net et au revenu sont remplies, le PMT peut ne pas bénéficier de l’exonération des IFI puisqu’il exerce d’autres activités, telles que l’employé (concept d’activité principale).
Par conséquent, le statut PMT conduit rarement à une exemption IFI.
Enfin, si le projet de loi sur le financement de la sécurité sociale pour 2021 est adopté, le loyer meublé professionnel assurera une couverture d’assurance sociale ( maladie et vieillesse).
Statut LMP : Faites attention
Le locataire en meublé professionnel devrait être soumis à des taxes de sécurité sociale. En effet, le bénéfice professionnel net du LMP (chiffre d’affaires — frais d’exploitation) est fortement imposé selon le seuil atteint (par exemple pour le revenu net professionnel situé entre 30 000 et 100 000€, le LMP est imposé à hauteur de 35 -45%).
Avec le statut de locataire professionnel meublé, vous paierez au moins 1,145€ de cotisations de sécurité sociale, même si vous êtes en déficit .
Sur ce point, le statut de LMNP est nettement plus avantageux, puisqu’il est limité à un taux de 17,2 % sur les bénéfices.
En conclusion…
Comme nous l’avons vu dans cet article, le statut de LMP peut sembler très intéressant à première vue. En fait, cela dépend de nombreux paramètres à prévoir, y compris en cas de dessaisissement proposé, de retrait d’actif ou de cessation de votre entreprise de location meublée.
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